物业服务合同解除的情形
大家好，我是苏州吕婷律师。在处理各类物业相关法律事务过程中，物业服务合同的解除问题经常出现。今天通过一些案例为大家详细剖析物业服务合同解除的情形。
先来看这样一个案例。在某个繁华地段的小区，原本物业公司和小区业主相处还算融洽。但随着时间推移，物业公司私自提高了多项收费标准，比如停车费大幅上涨，而且没有提前告知业主。业主们觉得不合理，找物业公司理论，物业公司却态度强硬，拒不调整收费。业主们不堪其扰，在业主委员会的组织下，召开业主大会，超过规定比例的业主一致决定解除与该物业公司的服务合同。业主委员会按照规定向物业公司发送了解除合同的书面通知。物业公司收到通知后，仍赖着不走，继续强行提供所谓的服务。业主们无奈只能将其告上法庭。法院经审理认为，物业公司未经业主同意擅自提高收费标准，严重损害了业主利益，业主大会有权解除合同，最终判决支持业主解除合同的诉求，并要求物业公司限期撤离小区。
从这个案例可以看出，当物业公司违反合同约定，未经业主同意擅自提高收费标准，损害业主权益时，业主通过合法程序召开业主大会，是可以解除物业服务合同的。这其中涉及到《中华人民共和国民法典》第九百四十六条规定：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。” 在这个案例里，业主委员会代表业主按照法定程序召开业主大会做出解聘决定，并书面通知了物业公司，完全符合法律规定。
再看另一个案例。有个老旧小区，物业公司承诺会对小区的老化电路进行改造，可一直拖延未实施。小区内多次出现因电路问题导致的停电事故，严重影响了业主的正常生活。业主们多次催促，物业公司始终以各种理由推脱。在这种情况下，业主委员会组织业主召开大会，多数业主表决通过解除与该物业公司的合同。物业公司却坚称自己有能力完成改造，只是时间问题，不同意解除。双方产生纠纷。最终，经过调解机构介入，依据相关法律，考虑到物业公司未履行重要服务承诺，严重影响小区正常生活秩序，认定业主有权解除合同，物业公司不得不接受解除合同的结果。
这里涉及到物业服务合同中，物业公司应按照约定履行服务义务。若物业公司不履行主要义务，影响业主正常生活，业主同样可以通过法定程序解除合同。依据《民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行 。” 在这个案例里，物业公司承诺的电路改造一直拖延不履行，属于迟延履行主要债务，经业主催告后仍未履行，业主有权解除合同。
总之，物业服务合同的解除需要遵循法律规定和一定程序。业主和物业公司都应清楚各自的权利和义务，在遇到问题时，要通过合法途径解决。
先来看这样一个案例。在某个繁华地段的小区，原本物业公司和小区业主相处还算融洽。但随着时间推移，物业公司私自提高了多项收费标准，比如停车费大幅上涨，而且没有提前告知业主。业主们觉得不合理，找物业公司理论，物业公司却态度强硬，拒不调整收费。业主们不堪其扰，在业主委员会的组织下，召开业主大会，超过规定比例的业主一致决定解除与该物业公司的服务合同。业主委员会按照规定向物业公司发送了解除合同的书面通知。物业公司收到通知后，仍赖着不走，继续强行提供所谓的服务。业主们无奈只能将其告上法庭。法院经审理认为，物业公司未经业主同意擅自提高收费标准，严重损害了业主利益，业主大会有权解除合同，最终判决支持业主解除合同的诉求，并要求物业公司限期撤离小区。
从这个案例可以看出，当物业公司违反合同约定，未经业主同意擅自提高收费标准，损害业主权益时，业主通过合法程序召开业主大会，是可以解除物业服务合同的。这其中涉及到《中华人民共和国民法典》第九百四十六条规定：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。” 在这个案例里，业主委员会代表业主按照法定程序召开业主大会做出解聘决定，并书面通知了物业公司，完全符合法律规定。
再看另一个案例。有个老旧小区，物业公司承诺会对小区的老化电路进行改造，可一直拖延未实施。小区内多次出现因电路问题导致的停电事故，严重影响了业主的正常生活。业主们多次催促，物业公司始终以各种理由推脱。在这种情况下，业主委员会组织业主召开大会，多数业主表决通过解除与该物业公司的合同。物业公司却坚称自己有能力完成改造，只是时间问题，不同意解除。双方产生纠纷。最终，经过调解机构介入，依据相关法律，考虑到物业公司未履行重要服务承诺，严重影响小区正常生活秩序，认定业主有权解除合同，物业公司不得不接受解除合同的结果。
这里涉及到物业服务合同中，物业公司应按照约定履行服务义务。若物业公司不履行主要义务，影响业主正常生活，业主同样可以通过法定程序解除合同。依据《民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行 。” 在这个案例里，物业公司承诺的电路改造一直拖延不履行，属于迟延履行主要债务，经业主催告后仍未履行，业主有权解除合同。
总之，物业服务合同的解除需要遵循法律规定和一定程序。业主和物业公司都应清楚各自的权利和义务，在遇到问题时，要通过合法途径解决。
